吉林省集安市青石镇

蒿子沟村居民王某葡萄园损失

价格评估报告书

 

 

一、资产形成过程

 

王某和李某于2000年12月签订了一份田地转包使用合同协议。协议规定：原承包方李某将田地面积2亩和一个大水塘转让给王某，使用期为25年，土地上葡萄树及水泥杆一次性作价5300元由受害人王某支付，且在承包期内不得终止使用合同，如国家征地，征地费归原承包方，但十五年以内征地，征地费一半归承包方；青苗费归承包方。王某承包后，在土地上更新了葡萄品种，并以此作为家庭主要经济项目进行正常经营生产。

 

二、评估事由     

 

2011年4月2日，集安市太王林业派出所接到报警，反映自己承包的葡萄园被他人毁坏，随及派出所出警现场，勘察结果是王某家承包的葡萄园内有470棵葡萄被树摸根砍断。属人为故意损坏公私财物，但对葡萄园损毁葡萄树价值无法确定，故委托我评估公司进行价格评估。

 

三、评估目的

 

为公安机关办理涉嫌故意损坏公私财物案件提供评估标的的价格依据。

 

四、评估基准日

 

2011年4月2日。

 

五、价值类型及定义

 

评估结论所指价值是：评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准、遵循价格评估技术原则，搜集有关收入和费用的资料，确定年客观收益额，选取适当的折现率，利用收益法基本公式确定的市场价格。

 

六、评估方法

 

（一）选取的方法：收益现值倒算法。

（二）选取方法的理由：葡萄树损毁价格评估属于经济林价格评估，其盛果期和衰果期（尚可获益期间）应按照该期间的收益现值之和选取收益现值倒算法法进行计算。

（三）技术路线：运用收益现值倒算法对损毁葡萄园葡萄树进行价格评估，首先应搜集葡萄各生长发育阶段的产量资料，确定年客观收益额，选取适当的折现率，选用适宜的计算公式求出收益价格。即利用基本公式：收益价格=周期收益期内各期收益现值之和进行计算。

 

七、评估过程

 

我公司接受委托后，首先对葡萄园损毁葡萄树进行实地查勘，调查了损毁葡萄树的实际情况。之后成立了价格评估小组，制定了价格评估技术方案，确定采用收益现值倒算法对葡萄园损毁葡萄树进行价格评估，具体评估过程如下：

（一）资产核查：

2011年4月10日公司指派2名价格评估师到现场勘察。被损毁葡萄园葡萄树位于集安市青石镇蒿子沟村。交通十分便利。承包人王某与本村民李某2000年12月签订的一份田地转包使用合同协议，协议上规定：该葡萄园面积2亩，承包期25年（自2000年12月起至2025年12月止）。承包时葡萄园内大约有400棵葡萄树，一次性交承包金5300元。

2003年王某更新品种，现葡萄园内有“巨玫瑰”、“京亚”、“金手指”和“高妻”4个品种共计530棵葡萄树，

核查结论：被损毁的葡萄树470棵，其中“巨玫瑰”100棵、“京亚”130棵、“金手指”140棵、“高妻”100棵。为重度损失，完全失去经营价值。

葡萄生长发育阶段及产量一览表

树种	始产期	盛产前期	盛产期	衰产期	经济寿命
葡萄	1-2	2-3	4-35	40-50	40
产量	3	6.5	7	4

                                                      单位：株、年、公斤

葡萄种植4年以上为盛果期，种植40年以上产量下降处于衰果期。因此，该批损毁葡萄树2011年-2025年为盛果期。所以采用周期收益现值倒算法。

A_u×(1 P)^u-n-1 *T

公式：E_n=∑             

P×(1 P)^u-n

式中：

E_n——单株价格评估值

∑——各产期之和

A_u——各产期内平均单株纯收益值

u——经济寿命期

n——当前树种年龄

T——立地产量调整系数

P——产量调整系数

P=待评经济林生命周期/生产周期。

采价与核算依据：

http://www.xinnong.com/hangqing/

http://www.guoshuweb.cn/

 

采价后葡萄价格认定

 

最后认定综合价为9.20元/㎏。

（二）采用收益现值倒算法估算结果

1、根据立地条件，立地系数确定为0.9；

2、成本费用=租地费 材料费 种苗费 肥料费 农药费 人工费 销售费用

（1）租地费：25年承包费合计为5300元，每年租地费为5300÷25=212元。

（2）材料费：包括水泥杆：30根/亩，19元/根。铁线：100㎏/亩，7.00元/㎏。其他材料：包括套袋、绑绳、工具、水电费，430.00元/亩。

（3）种苗费：4.50元/株。

（4）肥料费：包括农家肥和化肥（复合肥、磷肥和钾肥），390元/亩。

（5）农药费：主要含波尔多液、石灰、蓝矾、石硫合剂，160元/亩。

（6）人工费：常年用工1人，2000.00元/年。临时用工2人，按照日工资100元/人.每年需要1个月。

（7）销售费用：包括储存、运输、包装、盛装器具、销售用工费，0.4元/㎏。

以上成本明细表如下：

成本明细表

 

类别	品名	计量单位	消耗标准			面积(亩)	年限	生产成本
			数量	单价	金额
地租	租金	亩	1	6.63	6.63	2.00	40	528.68
材料	立柱	根	60	19.00	1,140.00	2.00		2,274.30
	铁线	公斤	100	7.00	700.00	2.00		1,396.50
	其他	亩	1	430.00	430.00	2.00	40	34,314.00
	小计				2,270.00	2.00		37,984.80
肥料	有机肥和无机肥	亩	1	390.00	390.00	2.00	40	31,122.00
药物	常规药品	亩	1	160.00	160.00	2.00	40	12,768.00
种苗	有性或无性	株	530	4.50	2,385.00			2,385.00
用工	种植用工	人	1	100.00	100.00	2.00		199.50
	常年用工	人	1	2,000.0	2,000.00		40	80,000.00
	临时用工	人	6	100.00	600.00		40	24,000.00
	小计							104,199.50
合计								188,987.98

 

3、折现率的确定

折现率按照无风险利率加风险调整值计算，即按照中国人民银行公布的一年期定期存款年利率加上风险调整值。风险调整值综合考虑农产品的投资风险系数特点，取6.75%，因此折现率=3.25% 6.75%=10%。

4、评估结果

 

经济林评估模板基础数据
品名：葡萄
基础数据（一）
名 称	数 值(株)		备 注
面积（公顷）	0.13		实际测得
初植密度（株）	530		实际测得
成活率%	100		规程标准
保存率%	88.68		规程标准
坐果率%	100		实际询证
基础数据（二）
产果期	规定年限（年）		株单产(公斤)
始前期	2		3
盛产前期	2		6.5
盛产期	31		7
衰产期	10		4
立地系数（%）	由立地条件确定		0.90
基础数据（三）
类别	品名	消耗定额			备注
		数量	单位	单价
地租	租金	1	亩	6.63	每亩消耗
材料	立柱	60	根	19.00	每亩消耗
	铁线	100	公斤	7.00	每亩消耗
	其他	1	亩	430.00	每亩消耗
肥料	有机肥和无机肥	1	亩	390.00	每亩消耗
药物	常规药品	1	亩	160.00	每亩消耗
种苗	有性或无性	1	株	4.50	每株单价
人工	种植用工	1	人	100.00
	长年用工	1	人	2,000.00	单人工资
	临时用工	6	人	100.00
基础数据（四）
项目		单位	数值		备注
近三年市场销售价格		元/公斤	9.20		询价
销售费用		元/公斤	0.40
生命周期		年	40
生产周期		年	45
寿命调整系数			0.89
折现率		%	10.00%
补偿年限		年	14

 

评估结果
项目	单位	金额	备注
总产量	㎏	116,749
近三年市场销售价格	元/公斤	9.20
销售成本	元/公斤	0.40
销售利润	元/公斤	8.80
生命周期	年	40
生产周期	年	45
寿命调整系数		0.89
总收入	元	913,237
生产总成本	元	188,988
预期效益	元	724,249
折现率	%	10.00%
生产年限	年	14
净现值	元	64,433
基础投入	元	6,255
总净现值	元	70,688

 

八、评估结果

计算价值损失系数:

B = P1*1.0 P2*0.7 P3*0.4=100%×1.0 0×0.7 0×0.4=1

该葡萄园损毁葡萄树在价格评估基准日时的评估价格为￥：70688.00元×1=70688.00元（人民币：柒万零陆佰捌拾捌元整）。

 

九、评估假设条件

 

本次价格评估标的系故意损坏公私财物的葡萄园被损毁葡萄树，评估人员按照客观公正的原则运用收益现值倒算法进行价格评估，评估结论客观公正准确。但仍也有一些需要说明的地方，诸如对限定条件的限制要写详细：

1、评估过程中葡萄价格选取的是当年该品种市场价格，未考虑未来年份价格波动对净收益流量所造成的影响。

2、评估过程中相关成本费用选取的是当前发生的成本费用，未考虑未来年份相关成本费用变动所造成的影响。

3、评估过程中一年期银行利率选取的是评估基准日时银行一年期公布的存款利率，未考虑利率变动所造成的影响。

4、评估过程中净收益流量假定为固定或相对固定。

5、评估基准日时该葡萄品种整周期内，假定其持续结果且葡萄产量稳定或相对稳定，未考虑自然灾害等因素对葡萄产量所带来的影响。

6、本次价格评估未考虑农产品成本费用中的相关税费。

 

 

 

森林资源资产价格评估师：张绪成

张秋虹

辽宁省融林森林资产评估有限公司

 

2012年10月5日